Un golden visa est un titre de séjour accordé en échange d’un investissement éligible. Il donne le droit de vivre dans un pays. Il ne donne pas de passeport et ne change pas le lieu où l’on paie ses impôts. En 2026, la carte s’est nettement réduite : l’Espagne a fermé son programme, le Portugal n’accepte plus l’immobilier, la Grèce a fixé ses seuils par zone, et les Émirats arabes unis accordent toujours dix ans contre 2 millions de dirhams de biens immobiliers.
Quels programmes de golden visa sont encore ouverts en 2026 ?
Moins qu’on ne le croit, et à des conditions plus dures. L’Espagne a supprimé son visa d’investisseur, la fermeture ayant pris effet le 3 avril 2025. Le Portugal a retiré sa voie immobilière en octobre 2023, et la voie principale est aujourd’hui une souscription de 500 000 € dans des fonds d’investissement éligibles (IMI Daily).
La Grèce fixe désormais ses prix par zone. Le seuil est de 800 000 € à Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et dans les grandes îles, et de 400 000 € ailleurs, dans les deux cas pour un bien unique d’au moins 120 mètres carrés. Une voie à 250 000 € subsiste pour les locaux commerciaux transformés en logements et pour les bâtiments classés restaurés. La location de courte durée d’un bien acquis au titre du golden visa est interdite, sous peine d’une amende de 50 000 € et du retrait du titre.
Des programmes plus modestes subsistent en Hongrie, en Italie, à Chypre, en Lettonie, en Bulgarie et à Malte, chacun avec ses conditions. Hors d’Europe, les Émirats arabes unis accordent un séjour de dix ans renouvelable contre un bien d’au moins 2 millions de dirhams, soit environ 545 000 dollars. La tendance est constante : moins de raccourcis immobiliers, des seuils plus élevés et des règles plus strictes sur ce que l’argent permet d’obtenir.
Qu’achète-t-on réellement avec un golden visa ?
Un golden visa donne le droit légal de résider dans un pays, souvent assorti de la libre circulation dans un espace tel que Schengen. C’est précieux pour la bonne personne : un point d’ancrage, une option et, dans certains cas, le début d’un parcours plus long. Les limites du produit comptent, car presque toutes les erreurs coûteuses viennent de ce qu’on en attend ce qu’il ne fait pas.
Un golden visa donne-t-il la nationalité ?
En général, non. Un golden visa accorde un droit de séjour, et la nationalité, lorsqu’elle est possible, vient des années plus tard et à des conditions distinctes. Le Portugal en est l’exemple le plus net. Sa loi sur la nationalité révisée est entrée en vigueur le 19 mai 2026 et a porté la durée de résidence exigée pour la naturalisation de cinq à dix ans pour la plupart des demandeurs, et à sept ans pour les ressortissants de l’Union européenne et des pays lusophones (Global Citizen Solutions).
Le titre émirien est un séjour renouvelable et rien de plus. Il n’ouvre aucune voie vers la nationalité. Un titre de séjour et un second passeport sont deux actifs différents, avec des droits, des obligations et des délais très différents. Quiconque suppose qu’un investissement produit un passeport a mal lu l’offre.
Un golden visa vaut-il résidence fiscale ?
Non. La résidence fiscale est une question juridique distincte, tranchée surtout par le lieu où l’on passe réellement ses journées et par le centre de ses intérêts. Il est tout à fait possible de détenir un golden visa dans un pays en restant résident fiscal d’un autre.
Le titre est un droit d’être quelque part. Ce n’est pas un montage fiscal, et le traiter comme tel mène sûrement à une mauvaise surprise. C’est sur ce terrain que se tranche la question plus large du lieu où une famille s’établit réellement, et les deux questions ne doivent jamais être confondues. C’est aussi l’affaire d’un conseil fiscal qualifié dans chaque pays concerné, et non de la société qui vend le programme.
Faut-il acheter une résidence secondaire pour obtenir un titre de séjour ?
La démarche rigoureuse consiste à vouloir d’abord la maison et à tenir l’avantage de séjour pour secondaire. Pendant des années, la voie immobilière a encouragé l’inverse : acheter un appartement dont on ne voulait pas, dans un lieu où l’on ne comptait pas vivre, uniquement pour obtenir un titre. L’Espagne et le Portugal ont mis fin à cette voie sous la pression politique liée au logement.
La leçon pour l’acheteur est durable. Une résidence secondaire achetée parce qu’on veut y vivre garde sa raison d’être quoi qu’il arrive au visa qui l’accompagne. Une maison achetée comme instrument de séjour est exposée à chaque changement de règle, et les règles n’ont cessé de changer.
Quelles erreurs coûtent le plus cher aux acheteurs ?
La première est de sous-estimer les conditions attachées au statut. Les titres s’accompagnent d’obligations : durées minimales de séjour dans certains pays, limites à l’usage du bien dans d’autres, comme l’interdiction grecque de la location de courte durée. Un golden visa est un statut à entretenir, et un titre obtenu sans lire ses conditions permanentes peut se perdre.
La seconde est de croire un programme permanent. Celui de l’Espagne a disparu, celui du Portugal a été refondu et celui de la Grèce a changé de prix, le tout en quelques années. Tout projet qui suppose qu’un programme existera sous sa forme actuelle dans dix ans est bâti sur du sable. Ces programmes sont des instruments de politique publique, et la politique change.
Quel est le regard averti sur les golden visas ?
Comprendre exactement ce que l’instrument accorde : un droit de séjour, la nationalité et la fiscalité restant des questions distinctes. Vouloir la maison pour elle-même. Lire les conditions permanentes aussi attentivement que le seuil d’entrée. Tenir chaque programme pour provisoire.
Abordé ainsi, un golden visa peut être un élément utile d’une vie mobile. Abordé comme un raccourci vers un passeport, une solution fiscale ou un placement immobilier sans risque, il devient une source fiable de déceptions coûteuses. Sachez précisément ce que vous achetez, et ne prenez jamais un titre de séjour pour un projet.
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